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Revisão
Versão atualizada de projeto para o Plano Diretor autoriza prédios de até 140 metros
Apesar de modificações feitas pelo Concidade, maioria dos itens foi mantida. Texto atualizado continua propondo que toda a cidade de Natal se transforme em “zona adensável”, o que é um estímulo para a construção de empreendimentos maiores
Tiago Rebolo
03/06/2020 | 05:00

A Prefeitura do Natal publicou nesta terça-feira (2), no Diário Oficial, a atualização do projeto que trata da revisão do Plano Diretor. Com a divulgação do documento, foi finalizada oficialmente a terceira das cinco etapas do processo. A próxima fase, sem data para ocorrer, será a análise do texto na Conferência da Cidade. Só depois disso é que a minuta seguirá para a Câmara Municipal de Natal.

O novo texto, que está disponível no site da revisão do Plano Diretor, foi gerado após o Conselho da Cidade fazer mudanças na pré-minuta que havia sido divulgada pela prefeitura em fevereiro deste ano, após um ano de discussões com a sociedade. Os conselheiros fizeram quase 200 alterações na proposta, seja para melhorar a redação ou para mudar o entendimento de alguns trechos.

A nova versão tem 242 artigos – 19 a mais que o primeiro texto -, fora os anexos, quadros e mapas. Os detalhes podem ser consultados a partir da leitura do QR Code anexo à reportagem.

Apesar das modificações, a maioria dos itens foi mantida. O texto atualizado continua propondo que toda a cidade de Natal se transforme em “zona adensável”, o que representa um estímulo para a construção de empreendimentos maiores. A justificativa para isso é que a infraestrutura da capital potiguar melhorou desde 2007, quando o Plano Diretor foi revisado pela última vez. No atual Plano Diretor, apenas 16 dos 36 bairros são “adensáveis”. No restante, a ocupação só pode ser mínima.

A minuta do novo Plano Diretor autoriza que, em alguns casos, as construções tenham o tamanho até 5 vezes maior do que o terreno. É o que poderá acontecer, por exemplo, no Tirol, no Barro Vermelho e no Alecrim, na Zona Leste; em Lagoa Nova, Candelária e Capim Macio, na Zona Sul; em Cidade Nova, Cidade da Esperança e Nossa Senhora de Nazaré, na Zona Oeste; e em Pajuçara, Lagoa Azul e Nossa Senhora da Apresentação, na Zona Norte.

É importante frisar que, dentro dos bairros, pode haver variação desse coeficiente máximo de construção, a depender das bacias de esgotamento sanitário.

Com os novos coeficientes de aproveitamento, subiu também o gabarito máximo, ou seja, o limite de altura para os edifícios. Na pré-minuta, que havia sido elaborada pela Secretaria Municipal de Mobilidade Urbana (Semurb), esse limite saía dos atuais 90 metros para 100 metros – o que significa dois ou três pavimentos a mais. Ao fazerem mudanças, os conselheiros elevaram o limite para 140 metros.

A nova minuta do Plano Diretor cria, ainda, os chamados eixos estruturantes. São vias da cidade que, por terem maior infraestrutura e serem rotas de mobilidade, poderão abrigar construções maiores, normalmente acima do coeficiente médio de aproveitamento do respectivo bairro. Segundo a proposta, são 27 avenidas espalhadas pelas quatro regiões da cidade.

São avenidas como João Medeiros Filho, Moema Tinoco, Fronteiras e Rio Doce (Zona Norte); Interventor Mário Câmara (que corta as zonas Leste e Oeste); as avenidas Salgado Filho, Hermes da Fonseca e Prudente de Morais (entre as zonas Leste e Sul); as avenidas Rio Branco e Coronel Estevam (na Zona Leste); e Roberto Freire, Xavantes e BR-101 (na Zona Sul).

As exceções para essas regras de adensamento são as zonas de proteção ambiental; a região da orla marítima; a margem esquerda do Rio Potengi (lado Zona Norte), incluindo a Redinha; e as zonas de proteção militar – seção acrescentada pelo Concidade. Nessas regiões, ou é proibido construir ou há controle de gabarito.

No caso das zonas de proteção ambiental – as chamadas ZPAs –, as regras atuais não mudam. Nessas áreas, a ocupação continua muito restrita. Já na margem do Rio Potengi, especificamente na Redinha, o limite de gabarito dobrou e passou a ser de 15 metros.

Atualmente, Natal tem 10 ZPAs, das quais apenas 5 estão regulamentadas. Nas demais, a ocupação é totalmente proibida por ausência de lei.

Segundo a minuta, enquanto não são regulamentadas, essas 5 ZPAs poderiam ser ocupadas considerando regras provisórias. Os licenciamentos da Semurb seguiriam regras contidas nos processos de regulamentação em tramitação no Conselho da Cidade. Ou seja, haveria normas temporárias para essas zonas.

Minuta propõe liberar construção de condomínios até na Via Costeira

O projeto do novo Plano Diretor não define claramente limite de gabarito nem coeficiente máximo de aproveitamento de terreno para a região da orla marítima. A possibilidade de se autorizar uma verticalização maior para essa área esteve no centro dos debates desde o início das discussões sobre a revisão do Plano Diretor.

Para essas zonas, segundo a minuta do Plano Diretor, ficaria autorizada a formação de “operações urbanas consorciadas”, ou seja, parcerias público-privadas a partir das quais empresas investiriam na melhoria da infraestrutura da cidade em troca do aval para construções maiores, por exemplo. Os limites para construção seriam definidos caso a caso.

De acordo com o secretário de Meio Ambiente e Urbanismo, Thiago Mesquita, isso não abre brecha para que seja permitida na orla qualquer tipo de empreendimento, de forma indiscriminada.

Segundo ele, cada operação urbana consorciada, caso aprovada no Plano Diretor, terá regras bem definidas (a partir de editais públicos de chamamento, por exemplo) e elas não poderão suplantar nenhuma legislação municipal vigente atualmente. O que poderão ser feitas são adequações para solucionar conflitos.

O secretário destacou, por exemplo, que continuará valendo a Lei Municipal nº 3.639, de 1987, que estabelece – entre outros pontos – que uma pessoa na Avenida Getúlio Vargas (próximo ao Tribunal de Contas do Estado) não deve ter a vista do mar obstruída.

No texto publicado nesta terça, fica permitida também a construção nessas áreas (denominadas Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico) de condomínios residenciais, além de hotéis e restaurantes. A regra também vale para a Via Costeira, mas com uma exceção: lá só podem ser erguidos condomínios do tipo multipropriedade.

Área “non aedificandi” e região do Parque das Dunas

Outras regras, já previstas na pré-minuta publicada em fevereiro seguem mantidas, com pequenos ajustes. Uma delas é o fim da chamada área “non aedificandi” de Ponta Negra. São 67 lotes às margens da Avenida Roberto Freire onde hoje é proibido qualquer tipo de construção. No local, funciona atualmente uma praça de alimentação com food trucks.

O projeto libera construções, mas afirma que o município deverá aprovar lei específica com as regras. Essa foi uma mudança feita pelos conselheiros, já que, na proposta original, havia ficado determinado que construções podiam acontecer desde que a altura não atrapalhasse a vista do Morro do Careca. Para baixo do nível da Roberto Freire, não haveria limite.

Os conselheiros também concordaram com a eliminação da restrição que existe hoje para construção no entorno do Parque das Dunas. Com isso, ficariam liberadas construções na margem direita da BR-101, da Avenida Salgado Filho e da Avenida Hermes da Fonseca até o limite de coeficiente dos respectivos bairros.

Isso abre margem para que sejam construídos espigões no trecho entre o shopping Via Direta e a entrada do bairro de Mãe Luíza. Neste trecho, está incluído o Campus Central da Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN).

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