A revisão do Plano Diretor de Natal, que acontece 14 anos depois da última versão, não é a do sonho de muita gente, mas deve ser um primeiro passo para retirar a cidade do engessamento urbano histórico que a distanciou do desenvolvimento de outras capitais do Nordeste situadas na costa brasileira.
Se tudo correr como se espera nas próximas semanas, com a votação na Câmara, esse primeiro passo ensejará outros e dará à capital potiguar o recomeço de um desenvolvimento ordenado e estruturado levando em conta a melhoria econômica das regiões mais empobrecidas e da própria Zona Norte, penalizada durante anos por restrições no que se refere a seu potencial construtivo.
Para entender melhor o que estabelece a atual revisão do Plano Diretor, que passa pelos últimos debates antes de ser votado, o Agora RN ouviu Henrique Santana, engenheiro civil, com mestrado e doutorado na área ambiental pela UFRN, que acompanha o assunto há muitos anos.
Agora RN – Durante muitos anos, Natal isolou turistas na Via Costeira, sem proximidade a equipamentos que tornassem mais atrativa a permanência desses visitantes na cidade. Isso vai mudar com a revisão do PD?
Henrique Santana – É possível que isso ocorra, apenas um pouco. As mudanças propostas para a Via Costeira foram muito acanhadas. A Via Costeira é uma área ambiental importante, mas que precisaria ser tratada sob a ótica de uma ocupação com uma maior eficiência econômica. Quando ela foi aberta, muita gente acreditava que as dunas invadiriam e sepultariam a cidade toda. Isso não só não aconteceu como a Via Costeira se transformou no principal corredor econômico da cidade, tendo em vista a importância turística de Natal.
Agora RN – Quais os problemas da Via Costeira que terão ou não solução a partir do novo Plano Diretor?
Henrique Santana – Não é segredo para ninguém que a Via Costeira enfrenta problemas por ser estreita, sem um canteiro central de segurança, estacionamentos e acostamentos. Infelizmente, na proposta da nova versão do Plano Diretor nada disso foi tratado. Propusemos ocupar uma faixa de 100 metros por sete quilômetros nas áreas modificadas ao longo da via, o que seria apenas 0,6% da área total do parque. Nesta área poderiam ser instalados equipamentos de lazer e convivência do Natalense com o turista; como grandes bares, boates, lanchonetes e, futuramente, cassinos.
Agora RN – Então, qual é a mudança ali?
Henrique Santana – De concreto, foi a redução do lote mínimo na Via Costeira que era de 30 mil m2 para 2 mil m2. Até agora, para licenciar a construção de alguma obra, só tendo 30 mil m2 de terreno. Isso só se viabilizou na implantação de grandes hotéis e resorts na Via. Hoje, ao permitir o licenciamento de um lote mínimo de 2 mil m2, inclusive com o aumento da taxa de ocupação para 60%, outros tipos de empreendimentos podem vir a ser efetivados.
Agora RN – Como ficou na prática?
Henrique Santana – Hoje, com um terreno de 30 mil m2, o empreendimento só pode ter nove mil metros quadrados de área construída, pois a taxa de ocupação é de 30%. Isso passou para 60%. Ou seja, o empreendedor poderá ter uma construção com 1.200 m2 no lote mínimo. Trata-se, de qualquer forma, de um avanço porque vai permitir a construção na Via Costeira de empreendimentos menores que antes não poderiam se instalar ali. Isso inclui pequenos hotéis ou pousadas que se viabilizem nessa área.
Agora RN – E condomínios fechados também?
Henrique Santana – Na beira da praia eu não vejo nenhuma vantagem. Essa orla tem muita importância econômica estratégica para uma ocupação residencial. Mas isso está proposto. É provável que na Via Costeira venham a ser permitidos condomínios multifamiliares.
Agora RN – De uma forma geral, como essas mudanças podem refletir na orla de Natal?
Henrique Santana – De uma forma geral, o gatilho de desenvolvimento de nossa orla também está contido na alteração da relação entre adensamento e infraestrutura. O que deve regular a ocupação do solo urbano é a disponibilidade de saneamento, mobilidade e infraestrutura. Essa foi a grande inovação positiva da proposta revisada do PDN. Algumas mudanças no zoneamento da cidade também serão positivas para esse crescimento. Desde a Redinha até Ponta Negra, toda a orla urbana, está agora dividida em zonas batizadas de Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AEITP), que incorporam aspectos que vêm colaborar com outros programas de desenvolvimento, como o Projeto Orla que visa dotar a municipalidade de condições de intervenções nessas áreas.
Agora RN – Isso manteve a questão da vista do mar?
Henrique Santana – Certamente, ficou mantido todo o entendimento da questão da permeabilidade visual de Natal, ou seja, todo o patrimônio paisagístico de Natal continua considerado um direito do natalense. Isso passa pela definição do gabarito da cidade, da altura a que se pode atingir com a verticalização, assunto muito pouco compreendido pela maioria. Nada disso mudou.
Agora RN – Na Via Costeira, inclusive?
Henrique Santana – No caso da Via Costeira, eu fiz uma proposta para liberar o gabarito na orla, desde que se ocupasse apenas 30% da fachada frontal do lote. Isso criaria janelas de permeabilidade muito mais eficientes do que a manutenção do gabarito atual que impede a visão na maioria dos trechos da Via Costeira.
Agora RN – O que a Via Costeira ganha passando a ser uma AETIP?
Henrique Santana – Passando a ser uma AEITP, a Via Costeira se insere no Projeto Orla, uma iniciativa em todo o território nacional de requalificação e revalorização das orlas urbanas do País
