A lei que facilita a regularização de imóveis irregulares da União (Reurb), sancionada pelo presidente Temer em julho do ano passado, já destravou a titularidade de mais de 4.500 imóveis no Rio Grande do Norte, segundo o Departamento de Assuntos Fundiários do Ministério das Cidades.
Entre as exceções está Tibau do Sul, um dos municípios potiguares mais assolados por problemas fundiários no RN.
Por absoluta ausência de estatísticas oficiais, acredita-se que até 80% dos imóveis em toda Tibau do Sul não tenham escritura de pública de propriedade.
Com isso, Pipa, distrito que concentra 1/3 da população do município — com pouco mais de 5 mil de seus 15 mil habitantes — perde uma grande volume de arrecadação tributária em face da ausência da regularização fundiária dos imóveis.
“O Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis — ITIV —, que é de 3% sobre cada transferência de titularidade de um imóvel, são valores extraordinariamente grandes em se tratando de Pipa, onde imóveis mudam de dono com frequência”, diz a advogada especializada em Direito Tributário e Imobiliário Laira Sousa.
Com escritório em Natal, há tempos ela abriu uma filial em Pipa por um motivo compreensível: hoje, 80% de sua carteira de clientes está no distrito.
Por conta das exuberantes demandas em Pipa, Laira foi obrigada a se especializar em Direito Ambiental, já que boa parte do distrito é Área de Proteção , com mata atlântica, dunas e falésias presentes, o que exige emissões de licença por parte do Idema.
Por outro lado, entre o centro do município de Tibau do Sul e Pipa, existe um grande vazio de terras intocadas por desinteresse dos proprietários em vender, fazendo com que o crescimento imobiliário se concentrasse em Pipa, cuja área central extremamente valorizada e já esgotada empurrou novos empreendimentos no sentido de Sibaúma e de áreas rurais improdutivas.
Enquanto em Natal não se registra um único lançamento imobiliário há três anos, no sentido Pipa-Sibaúma já foram lançados vários empreendimentos de sucesso, entre eles, um condomínio fechado com campo de golf, um grande loteamento e um condomínio residencial – só para ficar nesses três casos.
Laira Sousa diz que não se trata ali apenas de segunda residência, movimento sempre associado a localidades de praia.
“São pessoas de alto padrão financeiro e cultural, bem-sucedidas profissionalmente, que compram para morar. Deixam suas residências tradicionais em busca do paraíso”, acrescenta.
RESPONSABILIDADE MUNICIPAL
Para a advogada, que encontrou em Pipa uma boa opçao profissional de mercado, a falta de uma secretaria ou mesmo uma divisão dedicada às regularizações fundiárias é o que prejudica não só Pipa particularmente, mas todo o município de Tibau do Sul.
“Nesse contexto, o papel do município é imprescindível, já que é ele quem analisa os projetos de regularização e emite os certificados de poosse. Sem essa opção, resta aos posseiros apenas o usso do instituto do usucapião judicial ou extrajudicial”, lamenta.
A advogada diz que, mais recentemente, o município começou a fazer usucapião extraordinário, uma ação extrajudicial celebrada em cartório, mais rápida e simples, desde que não haja conflito de terra, comprove-se o tempo dessa posse e concordância por parte dos confinantes.
Só tem um problema, ela alerta. Com a certidão de desocupação do solo em mãos, muitos compradores acreditam poder construir na área. Mas, quando iniciam o empreendimento e como ele está dentro de uma Área de Proteção Ambiental, precisam pedir o licenciamento do Idema.
“Justamente por estarem perto da Mata Atlântica ou próxima de área de falésia ou de duna recentemente georreferenciada – e que não é mostrada muitas vezes na certidão de desocupação do solo – é quando os problemas começam”, destaca a especialista.
