Como é de conhecimento de todos, a transferência de titularidade de bens imóveis no Brasil tem se constituído em um monstro que tem atormentado protagonistas e coadjuvantes do seu processo e, por conseguinte, gerado bastante insegurança jurídica.
Não bastassem os altos valores cobrados a título de ITBI e Laudêmio, cujo lançamento e cobrança, pelo imediatismo do negócio, terminam por deixar refém o contribuinte, a exacerbada intervenção Estatal termina por prejudicar sobremaneira a ultimação da avença, deixando sem registro uma grande e significativa parcela de escrituras públicas.
Falta, ao nosso singelo pensar, mormente por parte dos Municípios, uma política ditada pelo compliance, renunciando-se a parte dos altíssimos valores da pauta tributária para, em segundo momento, não só compensar, mas exasperar essa arrecadação com o aumento de atos translativos.
Sem estímulos dessa ordem, perdem os Registrados, o Fisco e à própria população, esta última em maior tom, pois seguirá sem realizar o sonho de ter seu imóvel registrado e por não receber a serviços públicos básicos custeados pela arrecadação de impostos.
Contudo, na contramão dessa inoperância do Poder Público Municipal, a Corregedoria do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte, desde a edição do seu último Código de Normas, tem dado lições de como desburocratizar com inteligência e responsabilidade citado procedimento, incentivando e aquecendo o mercado imobiliário.
Mais recentemente, no Pedido de Providências 0001214-20.2020.2.00.0820, a CGJ foi extremamente sensata e habilidosa ao pôr termos finais a um dos maiores gargalos da atividade registral, qual seja, a impiedosa e inflexível exigência das certidões fiscais.
No citado PP, o Juiz Corregedor Paulo Maia, em decisão de caráter vinculante (normativa), seguindo as diretrizes impostas pelo STF e pelo CNJ, deixou claro o alcance do Provimento 230 – CGJRN, de 02 de julho de 2021, sobretudo ao ressaltar que “não será mais exigido, quando da lavratura das escrituras de transferência de propriedade de imóveis e direitos reais, as certidões negativas de débitos junto às fazendas públicas Federal e Estadual, podendo, inclusive, ser dispensada a certidão relativa aos débitos tributários municipais incidentes sobre o imóvel, desde que o adquirente assuma a responsabilidade pelo seu pagamento”.
Ainda pouco divulgada, citada orientação representa um marco e, mesmo diante da interminável ganância do Fisco Municipal, cuja gestão ainda se acha agarrada a uma ideologia arcaica e ultrapassada, espera-se uma reação, mesmo discreta e tímida, na retomada desses negócios.
Afinal, o tempo pelo qual a Fazenda Pública fazia dos cartórios um “puxadinho” das “auditorias fiscais” parece que está com os dias contados. O Estado já possui uma plêiade de prerrogativas quando o assunto é cobrança de tributos, e esse exagero, longe de atender ao interesse público, tem mitigado a garantia constitucional do direito à propriedade e à livre iniciativa, transformando-nos em meros habitantes de capitanias hereditárias.
Não menos importante, é o registro da decisão do STF em sede de repercussão geral (Tema 1124), no sentido ser o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido tão só a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório.
Na oportunidade, a Excelsa Corte manteve Acórdão do TJSP que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, tendo fixado a seguinte tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.
Por fim, o Superior Tribunal de Justiça, através do julgamento do REsp 1937821/SP, também no sentido de proteger o cidadão dos abusos impostos pelos Municípios, concluiu que a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, não devendo ser vinculada à base de cálculo do IPTU nem previamente definida pela administração pública com respaldo em outro valor de referência, por ela estabelecida de forma unilateral.
Parece ficar evidente que serão novos tempos para o avanço dos procedimentos de registro da escritura de alienação de imóveis.
Hugo Lima é advogado, especialista em processo civil e sócio do escritório Lima Cortez Advogados
