A Reforma Tributária contém previsão para que o Imposto Sobre Bens e Serviços – IBS e a Contribuição Sobre Bens e Serviços – CBS incidam nas transações imobiliárias.
Assim, o Projeto de Lei Complementar n.º: 68/2024 (PLP n.º: 68/2024), que visa regulamentar a Reforma Tributária, desenhou as principais regras relativas ao regime específico do IBS e da CBS no que se refere às transferências de imóveis.
Quanto ao momento da cobrança e pagamento, dispôs o projeto que se considera ocorrido o fato gerador do IBS e da CBS, para os casos de alienação de bem imóvel, no momento da alienação ou na celebração de qualquer ajuste particular que represente o compromisso de venda do imóvel.
Ou seja, o IBS e a CBS incidirão no momento da celebração do contrato de alienação de bem imóvel, ainda que essa alienação seja instrumentalizada por meio de contrato de promessa de compra e venda ou de qualquer outro “documento representativo de compromisso”.
Essa discussão relativa ao momento de cobrança de tributos incidentes sobre as transferências de imóveis não é novidade. O ITBI, tributo já existente e que continuará mesmo após à Reforma Tributária, protagonizou extenso debate jurisprudencial sobre o momento em que seria devido.
A controvérsia, contudo, estava aparentemente resolvida no âmbito do Tema 1124 do Supremo Tribunal Federal, em que se fixou a tese de que o fato gerador do ITBI só poderia se considerar ocorrido com o registro da transferência em cartório.
Nessa oportunidade, decidiu o STF que o imposto incidente sobre a transmissão de bens imóveis só poderia ser cobrado quando da efetiva transmissão, que, por sua vez, só ocorreria mediante a transferência da propriedade imobiliária com o registro da nova titularidade no órgão registral competente.
Ocorre, todavia, que nesse mesmo processo, o STF acolheu posteriormente recurso do Município de São Paulo em que determinou novo julgamento da matéria. Tal cenário de instabilidade indica que é possível que o novo julgamento possa pender para o lado do fisco, a fim de que o ITBI possa ser cobrado já no momento de celebração de contrato particular de venda do imóvel.
Aumentando a instabilidade, tem-se o PLP n.º: 108/2024, que faz parte também do pacote de regulamentação da Reforma Tributária, e pretende alterar o Código Tributário Nacional para permitir que o ITBI seja cobrado já no momento da celebração de contrato particular de promessa de compra e venda.
Assim, é certo que parece estar se formando cenário permissivo que os fiscos municipais possam exigir dos contribuintes o ITBI em momento anterior ao registro do imóvel, no mesmo sentido do que se está estabelecendo para o IBS e para a CBS, permitindo-se a cobrança desses tributos já quando da realização de ajustes particulares de transferências imobiliárias.
